住宅ローン控除はいくら戻るの基本の仕組みと計算方法徹底解説｜年収別シミュレーションと還付金の目安

「住宅ローン控除で実際にいくら戻るの？」
この疑問は、毎年約40万件以上の申請がある身近な悩みです。制度は年々改正され、【2025年現在】新築住宅なら最大13年間にわたり年末残高の0.7%が、所得税や住民税から控除されます。たとえば4,000万円を借入れた場合、条件によっては最大364万円の控除も可能です。

「思ったより還付額が少なかった…」「控除対象なのか自分では判断がつかない」と困っていませんか。特に、年収や住宅の種類（新築・中古）、ペアローンの有無などによって控除額は大きく変わります。見逃しや手続きのミスで返金額を減らしてしまうケースも少なくありません。

本記事では住宅ローン控除の最新制度・計算方法・よくある損失パターンまで具体例をまじえて丁寧に解説します。
「後悔しない明細確認・申告のコツ」も網羅しているので、ぜひ最後までチェックしてください。

住宅ローン控除はいくら戻る？基本の仕組みと2025年最新情報
年収別に見た住宅ローン控除はいくら戻る？具体的な計算シミュレーション
借入額・控除期間別で住宅ローン控除はいくら戻る？金額シミュレーションと活用法
住宅ローン控除はいくら戻る？申請完全ガイド：確定申告から年末調整まで
住宅ローン控除はいくら戻る？還付金の仕組みと所得税・住民税控除の具体的違い
住宅ローン控除はいくら戻る？受けられない・少ないケースの原因と対策
住宅ローン控除はいくら戻る？賢く最大限に利用する応用テクニック
住宅ローン控除はいくら戻る？最新制度と今後の見通し

住宅ローン控除はいくら戻る？基本の仕組みと2025年最新情報

住宅ローン控除の制度概要と税額控除の意味

住宅ローン控除は、住宅を取得しローンを利用した際に、所得税や住民税から一定額が控除される国の制度です。主にマイホームの購入や新築・中古住宅の取得、増改築が対象となり、毎年の所得税から控除される金額が多くの方の節税メリットとなります。
この制度の最大の特徴は所得税の額から直接差し引かれる「税額控除」である点です。所得控除と比較し、より確実に節税効果を得られるため、多くの住宅購入者が活用しています。適用には住宅の種類や床面積などの条件、住宅ローンの返済実績や所得要件を満たす必要があります。

2025年の制度改正ポイントと適用条件の最新動向

2025年の住宅ローン控除は控除率0.7％が継続となり、借入限度額や控除期間の基準が見直されています。所得要件は合計所得金額が2,000万円以下、控除期間は新築の省エネ適合住宅で13年、それ以外は10年というケースが一般的です。中古住宅にも控除が適用されますが、耐震基準などを満たす必要があるため事前確認が欠かせません。
特に、2025年以降は省エネ性能や取得時期で最大控除額が変わるため、早期の申請や制度詳細の把握が重要です。不動産購入を検討している方は、住宅の性能や条件に応じた還付金額の違いをしっかり比較しましょう。

下記テーブルで主な適用条件を整理します。

区分	最大控除額（13年）	控除率	控除期間	借入限度額
新築（省エネ基準適合）	約409万円	0.7％	13年	4,000万円
新築（その他）	約273万円	0.7％	10年	3,000万円
中古住宅（条件付）	約196万円	0.7％	10年	2,000万円

基本計算式と適用例（年末残高×0.7％）

住宅ローン控除の計算は、年末時点の住宅ローン残高に0.7％を掛ける方法で算出されます。
例えば年末ローン残高が3,000万円の場合、初年度の最大控除額は21万円（3,000万円×0.7％）です。ただし、控除額は納めている所得税と住民税の合計額が上限となるため、徴収されている税金以上には還付されません。以下に年収別の目安例を挙げます。

年収	控除適用前の所得税・住民税（目安）	年末残高3,000万円時の還付目安
約200万円	～7万円	7万円程度
約400万円	～12万円	12万円程度
約600万円	～17万円	17万円程度
約800万円	～21万円	21万円（上限）
約1000万円	21万円超	21万円（上限）

*利用者の年収によって、全額控除を受けるには一定額以上の所得税・住民税を納めている必要がある点に注意しましょう。還付金が「少なすぎる」と感じるケースでは、納付税額の範囲が上限となるため、あらかじめシミュレーション結果を確認しておくことが重要です。

年収別に見た住宅ローン控除はいくら戻る？具体的な計算シミュレーション

年収200万円～1000万円の控除額イメージ比較

住宅ローン控除では、年収が高いほど所得税や住民税の納税額も多くなり、最大控除額に違いが出ます。しかし実際にいくら戻るかは、借入残高や年間納税額が影響します。下記は新築住宅・ローン残高3000万円（年末）のケースで、年収別の1年ごとの控除額目安です。

年収	所得税＋住民税納付額目安	控除可能額（年末残高×0.7%/年）	実際に戻る額（最大値）
200万円	約10万円	21万円	約10万円
400万円	約24万円	21万円	21万円
500万円	約30万円	21万円	21万円
800万円	約44万円	21万円	21万円
1000万円	約55万円	21万円	21万円

ポイント

控除額は所得税＋住民税の範囲に限られるため、年収が低い場合は全額控除にならないこともあります。
特に年収200万円台だと納税額が低いため、戻ってくる金額も控除限度より少なくなります。

新築住宅と中古住宅での控除額比較

新築と中古では、控除期間や上限が異なります。特に中古住宅や中古マンションの場合、借入限度額や適用条件に注意が必要です。以下に一般的な比較をまとめます。

住宅種別	控除期間	借入残高上限	年最大控除額	合計最大控除額
新築（一般）	13年	3000万円	21万円	273万円
新築（省エネ等）	13年	4000万円	28万円	364万円
中古	10年	2000万円	14万円	140万円

ポイント

省エネ住宅や長期優良住宅は控除額・期間がさらに優遇されます。
中古住宅の控除は上限が低く、建築年数や耐震条件など特別な要件が求められるため事前確認が重要です。

ペアローン・共働き世帯の控除額計算例

共働きでペアローンや連帯債務型を利用する場合、双方の年収と借入額に応じて控除を個別に受けることが可能です。例えば夫婦がそれぞれ1500万円ずつ借入（合計3000万円）、年収400万円（夫）・年収400万円（妻）のケースでは下記のようになります。

夫：借入額1500万円×0.7%＝10.5万円（年）まで
妻：借入額1500万円×0.7%＝10.5万円（年）まで
控除適用は、それぞれの納税額を上限とします

ポイントリスト

双方が控除をそれぞれ受け取れ、結果的に世帯全体の控除金額が増やせます
年収の低い場合は控除枠が余る場合もあるので、ペアローン設計時は注意が必要です

控除額シミュレーションツール活用のポイント

住宅ローン控除の還付額は個別の年収やローン残高、住宅性能や家族構成によって変動します。下記のようなシミュレーションツールを活用し、自分の条件で確認することが重要です。

シミュレーション活用のコツ

年収、借入額、残高、住宅種別、控除開始年を正確に入力する
自動計算ツールでは源泉徴収票の所得税・住民税額や住宅ローン年末残高を入力
最大控除額や税額控除の内訳が表示されるので、納得いくまで複数回シミュレーションする

おすすめ利用シーン

これから住宅購入やローン申し込みを検討している場合
既にローン返済中の方が、毎年の還付額を把握したい場合
年収や扶養内容が変わるときに、控除額の変化を事前に見積もりたい場合

よくある質問

控除申請忘れや、納税額が少ない場合は未控除分は取り戻せないので注意が必要です。
確定申告や年末調整時に申請書類のミスがないよう事前に要確認です。

住宅ローン控除の仕組みと金額は年収や住宅形態、ローン残高次第で大きく異なります。正確な確認と手続きを行うことで、制度のメリットを最大限に活用できます。

借入額・控除期間別で住宅ローン控除はいくら戻る？金額シミュレーションと活用法

2000万・3000万・4000万・5000万円の借入額別還付額目安

住宅ローン控除で戻る金額は、借入額・年末残高・控除率・控除期間によって異なります。一般的には毎年「住宅ローン年末残高×0.7％」の金額が、最大13年または10年にわたり控除されます。ただし、所得税額や借入上限額に左右される点も理解しておきましょう。

借入額	年末残高1年目	年間最大控除額	10年総額目安	13年総額目安
2000万円	2000万円	14万円	140万円	182万円
3000万円	3000万円	21万円	210万円	273万円
4000万円	4000万円	28万円	280万円	364万円
5000万円	4000万円*(注)	28万円	280万円	364万円

*注：控除対象の借入限度額は一般の新築住宅で4000万円が上限。省エネ・長期優良住宅はそれ以上の上限も設定されています。

主なポイント

上記は最大控除額であり、実際の還付額は納税額（所得税＋住民税）以下
年収や控除適用条件により変動あり
住宅の種類や新築・中古で上限が異なる

住宅ローン控除いくら戻るシミュレーションや自動計算ツールも積極的に活用しましょう。

控除期間10年・13年・14年の違いと長期控除の影響

住宅ローン控除は適用条件によって10年・13年・14年と期間が異なります。期間延長により節税総額が大きくアップするため、住宅の性能や入居タイミングが重要です。

新築や認定住宅の場合は13年適用が多く、一般的な住宅は10年
13年適用では最大で約1.3倍の控除額に増加
子育て・若者夫婦世帯で長期優良住宅に該当すれば14年の控除も

例えば、年収400万・3000万円借入の場合、10年なら控除総額210万円、13年だと273万円となり、63万円もの差が生じます。上限額や住宅の適合基準、入居開始時期も必ず確認しましょう。

早期返済（繰上返済）と控除の関係点

ローンの早期返済を行うと、年末残高が減少し翌年以降の控除額も減る仕組みです。繰上返済を検討しているなら、控除期間中は残高を高めに保つことで、返済と控除のバランスを最大化できます。

注意したいポイント

控除対象となる年末残高が減ると還付金も減る
控除期間終了後に繰上返済を行うほうが、控除メリットをフル活用できるケースも
返済総額や金利負担、税制優遇の差し引き効果を事前にシミュレーション

住宅ローン控除の還付金は「年末調整」や「確定申告」によって受けられます。返済計画の見直し時は、シミュレーションツールや専門家への相談もおすすめです。年収500万・600万円・800万円・1000万円など、世帯ごとの最適な控除活用法にも着目し、精度の高い判断を心掛けてください。

住宅ローン控除はいくら戻る？申請完全ガイド：確定申告から年末調整まで

初年度の確定申告に必要な手続きと書類一覧

住宅ローン控除の初年度は、必ず確定申告で手続きを行う必要があります。初めて申請する際に必要な書類や流れをあらかじめ把握しておくことで、スムーズに進められます。

主な必要書類リスト

住宅ローンの残高証明書
登記事項証明書や請負契約書などの物件取得を証明できる書類
源泉徴収票
マイナンバー確認書類と本人確認書類
住民票の写し
確定申告書（A様式）

書類の準備ができたら、税務署の窓口やe-Taxから提出が可能です。専門的な書類が多いため、不明点があれば税務署や税理士への早めの相談が安心です。

2年目以降の年末調整での控除申請方法と注意点

2年目以降の住宅ローン控除は、会社員であれば年末調整で手続きできます。会社から配布される「住宅借入金等特別控除申告書」と各年のローン残高証明書を提出するだけで、給与所得分の控除が反映されます。

申請のポイント

必要書類は毎年異なるため、記載内容を正確に記入
還付金は給料の支給時に自動的に反映されることが多い
控除期間や年末残高の上限に注意して控除額を確認

年によっては控除額が減少するため、年末調整前に還付額のシミュレーションを行い、期待値との差異がないか把握することが重要です。

中古住宅・新築住宅で異なる申請上の留意事項

住宅ローン控除は、新築住宅と中古住宅で適用要件や控除上限が異なります。特に中古住宅は、建築年数や耐震基準など追加条件に注意が必要です。

区分	最大控除額	主な要件
新築住宅	4,090,000円	床面積50㎡以上、省エネ基準など
中古住宅	2,000,000円	築年数や耐震基準適合・床面積など

中古住宅の場合、不動産会社や金融機関への事前確認が推奨されます。適合証明書の提出が必要となるケースもあるため、準備を怠らないようにしましょう。

申請期限や申告漏れ時の対応策

住宅ローン控除の申請期限は原則、入居の翌年3月15日までに申告が必要です。期限を過ぎてしまった場合でも、最長5年間は還付申告が可能です。

万が一申告漏れがあった際の対応策

税務署へ「還付申告」で手続きを行う
必要書類は初回申請時と同様に準備
期限延長ができないため、できるだけ早めの対応が重要

期限を守れば確実に還付金を受け取れるため、毎年のスケジュール管理も忘れずに行いましょう。

住宅ローン控除はいくら戻る？還付金の仕組みと所得税・住民税控除の具体的違い

所得税からの控除と住民税控除の基本ルール

住宅ローン控除では、まず所得税から返金され、控除額が所得税を超えた場合は住民税からも控除される仕組みとなっています。

項目	内容
控除対象	毎年の住宅ローン年末残高（上限あり）
控除率	年末残高の0.7%（2024年以降、一般住宅）
所得税控除上限	最大で年間14万円程度（住宅や年ごとに変動）
住民税控除上限	課税所得の7%（上限136,500円/年）

この仕組みにより、所得税で引ききれなかった分が住民税から還付されるのが大きな特徴です。住宅購入時のローン年末残高や適用期間、所得、住宅の種類（新築・中古・省エネ基準など）により戻る金額が異なります。

強調ポイントとして、住宅ローン控除の適用条件を満たしていれば、借入残高×0.7％の金額が各年戻ることとなり、上限額まで控除が受けられます。具体的なケースについてはシミュレーションツールや各年の制度改正にも注意しましょう。

還付金がいつ振り込まれるか、実際のスケジュール

還付金の振り込み時期は申告の時期や方法によって違いがあります。会社員の場合は初年度のみ確定申告で、2年目以降は年末調整となるため、流れを把握しておきましょう。

申告〜還付金受け取りの流れ

初年度は確定申告書と必要書類を提出
所得税の還付金が申告後1〜2か月で指定口座に振り込み
住民税控除分は6月以降、住民税額から自動で減額

還付金の受け取りは、確定申告後しばらくしてからとなり、混雑期にはさらに遅れる場合があります。自分の申告状況を把握し、事前に計画しておくことが大切です。住民税は給与から天引きされており、控除適用後から毎月差し引かれます。

住民税控除限度額の解説と最大活用法

住民税の控除には上限が設定されており、課税所得の7%かつ最大136,500円までが控除対象となります。所得税からすべて控除できない場合、この住民税控除もフル活用することがポイントです。

所得が高すぎる場合や中古住宅・期間満了等で住民税から控除できないケースもあるため、自分の年収や住民税額を確認し、正確な控除金額をシミュレーションすることが重要です。控除上限に注意しつつ有効活用しましょう。

控除額や還付金が「少ない」と感じるケースでも、上記の仕組みや住民税控除を正しく把握すれば本来得られる節税効果を見落とさずに済みます。気になる場合は申告状況や年末残高を再度確認し、最新の制度改正にも注意してください。

住宅ローン控除はいくら戻る？受けられない・少ないケースの原因と対策

控除額が少なくなる主な理由と典型的なケース例

住宅ローン控除の還付金が「思ったより少ない」と感じるケースにはいくつか典型的な理由があります。特に所得税額が少ない場合、控除上限まで還付を受けられません。また、借入残高が少ないと、控除額自体が小さくなります。よくあるケースとして、年収が低い世帯や住宅ローン借入額が2000万円未満の場合が代表的です。

下記のポイントを意識する必要があります。

所得税額が年間控除額を下回る場合、差額は住民税から控除されますが、これにも上限があります。
年収が400万円未満や、借入残高が少ない場合は最大控除額に届かないケースも多いです。
控除期間経過や、ローンの早期返済による残高減少も影響します。

下記のテーブルは年収ごとの還付金の目安です。

年収	控除額目安（初年度）
200万円～400万円	約2万円～8万円
500万円～800万円	約10万円～28万円
1000万円	約30万円前後

中古住宅で控除対象外となる状況

中古住宅の場合、住宅ローン控除が受けられないケースは少なくありません。大きな要因は、築年数や耐震基準などの条件を満たしていない場合です。以下のような状態では、制度の適用外となります。

築20年（耐火構造は25年）を超える住宅で耐震基準適合証明が取得できない場合
床面積が50㎡未満、または登記上の住宅用途でない場合
取得時点で物件が完成しておらず、引き渡しや入居日が条件期間を超えている場合

特に中古マンションやリフォーム物件は、耐震診断や証明書取得が必須です。条件が不明な場合は事前に不動産会社や税務署で確認しておくことが重要です。

申請漏れや書類不備によるトラブル事例と回避法

住宅ローン控除の申請に際して、書類不備や申請忘れが意外と多発します。初年度は確定申告での手続きが必要ですが、以下の注意が必要です。

必要書類（ローン年末残高証明書、不動産売買契約書、登記事項証明書、源泉徴収票など）の取得漏れ
申告書の記載ミスや、入力内容の確認不足
住宅借入金等特別控除申告書の提出忘れ、または期限切れ

ミスを防ぐためには、事前に下記のリストで確認することが効果的です。

ローン残高証明書の発行有無
買主・所有者名義情報と住宅ローン契約者が一致しているか
取得物件が控除要件（床面積・耐震性等）を満たしているか

確定申告書作成時には、最新の公式計算ツールや国税庁のシミュレーションを利用し、各種書類の準備を徹底しましょう。不明点は税務署や金融機関へ早めに相談することでトラブルを未然に防げます。

住宅ローン控除はいくら戻る？賢く最大限に利用する応用テクニック

ペアローン・夫婦共有名義での控除上限活用法

ペアローンや夫婦共有名義で住宅を購入する場合、それぞれが住宅ローン控除を利用でき、控除枠を2人で最大限に活用可能です。年収や借入残高に応じて控除額が異なり、たとえば夫婦で合計4,000万円のローンを組み、それぞれが2,000万円ずつ借りた場合、各個人で年末残高2,000万円分まで控除対象となります。控除額は残高×0.7％で計算され、控除期間や上限は住宅種別によって変動します。注意点として、収入や税額によっては全額の控除を受けられないケースがあるため、以下のような比較表で確認しましょう。

ケース	年収（例）	借入残高	控除率	年間最大控除額	控除期間
単独名義	500万円	3,000万円	0.7%	21万円	13年
夫婦ペアローン	各400万円	各2,000万円	0.7%	各14万円	13年

名義やローンの組み方で控除額が大きく変わるため、事前にシミュレーションを行うことが重要です。

住宅性能（省エネ・長期優良）を活かした控除アップ戦略

住宅性能の高さを示す、省エネ住宅や長期優良住宅は、控除上限額・期間が一般住宅よりも優遇されます。たとえば長期優良住宅の場合、借入上限は5,000万円、控除期間13年と、より多くの控除が受けられます。省エネ基準を満たすと借入上限が引き上げられるため、同じ年収・借入額でも、性能基準をクリアするだけで還付金が増加します。

種類	借入上限	控除率	最大控除額	控除期間
長期優良住宅	5,000万円	0.7%	35万円/年	13年
省エネ基準住宅	4,500万円	0.7%	31.5万円/年	13年
一般住宅	3,000万円	0.7%	21万円/年	10年

住宅の性能評価証明を取得しておけば、購入時だけでなく将来の売却時にも有利になる場合があります。

繰上返済や借換え時の控除維持・増加ポイント

繰上返済や借換えを行う際も、住宅ローン控除の維持・増額には注意が必要です。繰上返済によってローン残高が減少すると控除額も下がるため、早期返済を検討する場合は控除期間と控除額のバランスを考えましょう。借換えについては、新しいローンが住宅ローン控除の対象条件を満たしていれば、継続して控除を受けられます。実際、残高が高い時期に繰上返済を控えることで、控除の恩恵を最大化できます。

最適な計画立てのポイント

毎年のローン残高を確認しながら、控除可能額を計算する
借換え時には返済条件や新旧ローンの諸条件を比較する
控除期間終了後に一部繰上返済を行うことで、総支払額の削減と控除の最大化を両立できる

これらの調整で還付金を多く受け取る実例も多く、慎重な計画が家計の節約に直結します。

住宅ローン控除はいくら戻る？最新制度と今後の見通し

税制改正の流れと2025年以降の注目ポイント

住宅ローン控除は、マイホーム購入者の税負担を軽減するための主要な減税制度です。ここ数年で大きな改正が行われており、2025年も控除率や控除対象住宅の要件に変化があります。特に控除率が0.7％となった点や、新築・中古ごとの控除上限額、適用期間の違いに注目が集まっています。今後も適用条件や控除対象の分類が変更される可能性が高く、利用を検討している方は早めに制度概要を押さえておくことが重要です。

下記のような要点がポイントとなります。

年末ローン残高の0.7％が所得税・住民税から控除される
控除期間は新築・中古、長期優良住宅かどうかで10年～13年まで異なる
控除限度額や対象年収、床面積要件にも改正の影響がある

必要な要件を満たさないと最大控除を受けられないケースもあるため、申請前のセルフチェックは必ず行いましょう。

制度改正による控除対象の拡大や縮小傾向

過去の住宅ローン控除改正では、省エネ住宅など特定要件を満たす住宅の控除期間や上限額が優遇されてきました。しかし近年は、国の財政状況や環境政策の影響で縮小傾向も見られます。たとえば従来1％だった控除率が0.7％へ引き下げられるなど、控除額が調整されています。

現行制度と過去制度の主要な違いは次の通りです。

制度年度	控除率	控除期間	借入限度額（新築）	借入限度額（中古）
2021年以前	1%	10年	4,000万円	2,000万円
2024年以降	0.7%	13年※	最大5,000万円※	最大3,000万円※

※住宅性能や省エネ基準により異なる

今後はさらに脱炭素住宅や子育て世帯への優遇が進む一方、所得制限の厳格化や適用対象の細分化が進むと予想されます。住宅選びの際は、最新の要件や変更点を事前に調べることが大切です。